Advokat Paul Aakre og Helge Vatland
Lovgiver har i de senere år gjennomført en rekke endringer i odelsloven. At odelsretten beskjæres er et forhold for seg. Men lovgiver ønsker også å redusere antall tvistesaker, ved å knytte odel til objektive klare kriterier. Odelskretsen reduseres og arealkravet økes. Men antall tvistesaker synes ikke redusert. Det oppstår fremdeles tvister, spesielt knyttet til mer marginale eiendommer. Forholdet kan illustreres med enkelte nyere dommer.
Arealkrav
Arealkrav etter odelsloven og konsesjonsloven har fra 2017 vært 35 daa dyrket jord. Så vel fulldyrket som overflatedyrket jord. Landbrukskontoret har normalt oversikt over de ulike landbrukseiendommenes beskaffenhet. I 2015 var arealkravet 25 daa dyrket jord. En eiendom i Hordaland ble solgt med 24,8 daa dyrket jord. Arealstørrelsen var hentet fra offentlig register. En odelsberettiget reiste likevel odelssak med påstand om at dyrket areal oversteg 25 daa. Så vel tingrett som lagmannsrett delte hans oppfatning, og odelsløsning ble gjennomført. I retten knyttet uenigheten seg til et forsumpet areal. Skulle arealet fremdeles regnes som dyrket? Som i tidligere saker strakk domstolen seg langt i favør av dyrket jord og odel. Jord slått med tohjulstraktor for 50 år siden – godkjennes!
Arealtype
I henhold til odelslovens § 3 regnes ikke areal som medgår til fabrikk, gruvedrift eller lignende som odelsjord. Hva da med 19 daa fordelt på tre teiger som alle fungerte som asfaltert parkeringsplass ved Gardermoen flyplass? Arealet var avskåret fra resten av gården av E16. Parkeringsplassene stod for 90 prosent av inntektene på gården. Fulgte arealet med ved odelsløsningen? Lagmannsretten kom til at odelslovens § 3 måtte forstås utvidende i denne saken, ved at parkeringsarealet ikke lenger fremstod som «landbruksmessig». Arealet var dermed odelsfritt og ble ikke tillatt løst på odel.
«Nyttes til landbruksdrift»?
Frem til lovendring i 2009 fremstod odelslovens arealkrav noe uklart. Ulike kvaliteter på gården skulle i sum tilsvare 25 daa dyrket jord – eller 100 daa produktiv skog. Men: Selv om arealkravet var oppfylt kunne odelen ut fra lovens § 23 jfr. § 2 likevel anses bortfalt. Dette fordi driften av eiendommen knapt gav overskudd til dekning av nedlagt arbeid, samt at ingen fornuftig person ville kjøpt eiendommen for å drive landbruk (Høyesterett i 2007). Før lovendringen i 2009 hadde vi en rekke Høyesterettsdommer om dette temaet. Ved lovendringen i 2009 mistet § 23 i det vesentlige sin betydning. Vi baserer oss nå kun på lovens arealkrav som er klart angitt.
Men dersom eiendommen hadde mistet sin odelsstatus før 2009, må ny odel hevdes på eiendommen. Selv om arealkravet den gang var – og i dag er – oppfylt.
Vi fikk i 2019 minst to lagmannsrettsdommer der spørsmålet var om odelen var bortfalt før 2009. Felles for eiendommene var at de lå usentralt, hadde begrenset dyrket areal, mye skog, dårlig bygningsmasse og hadde vært uten egen drift over lang tid. Basert på sakkyndige meddommere og vitner, med detaljert gjennomgang av inntektspotensial og kostnader, konkluderte retten med at odelen var bortfalt. Potensiell inntekt på eiendommene ville i beste fall ligge mellom 0,- og kr. 25 000,-. Retten fant det heller ikke sannsynlig at en fornuftig person ville erverve eiendommer med så usentral beliggenhet for å drive landbruk.
Eiendommene fremstod mer som hobbybruk med utgiftspotensial større enn inntekts-potensial – mer en boplass enn næringsvei.
Vi kan bare konstatere at odelsrett knyttet til ressurssvake eiendommer er usikker.
