Advokat Paul Aakre
Bondevennen har fått spørsmål om hva man kan gjøre når gården på grunn av biintekter blir så kostbar at det skaper vansker for generasjonsskifte, eller ved konsesjonsbehandling tilknyttet fritt salg. Er det mulig å holde ulike sideinntekter igjen når gården overdras, eller overføre inntektene til andre enn ny eier av gården?
Situasjonen: store kapitaliserte verdier
En del landbrukseiendommer har inntekter fra annen virksomhet enn selve gårdsdriften. Til eiendommen ligger eksempelvis fiske og jaktrett. Disse rettighetene kan etter loven ikke skilles fra gården i mer enn ti år.
Andre sideinntekter har en helt annen størrelse, og er ikke underlagt et like rigid regime. Det kan dreie seg om vederlag for produksjon av vind- eller vannkraft, uttak av grus, stein m.v. Andre gårdsbruk har aktuelt potensial for slike inntekter, slik at det påvirker eiendommens verdi. Eksempelvis venter grunneier på utbygging av vindpark.
Fritt salg
Ved fritt salg av eiendommen vil den aktuelle ressurs medføre at eiendommens takserte og faktiske verdi kan bli svært høy. Ved konsesjonsbehandling og prisvurdering vil det avgjørende være hvorvidt kjøpesummen forsvarer de verdier som overføres. Herunder forholdet til kjøperens mulige/løpende inntekter basert på jord, bygningsmasse og inntekt fra ressursen. I den sammenheng synes ikke eksistensen og prisingen av ressursen å være et problem av betydning.
Kan man holde igjen fallretter (eventuelt avtale om fallleie), inntektene for inngått avtale om sanduttak, m.v.? Alle retter kan og må søkes fradelt, jfr nedenfor. Hvorvidt tillatelse blir gitt i den enkelte sak er et spørsmål for seg. Vi er kjent med at slike fradelinger gjennomføres.
Generasjonsskifte
Uavhengig av om man har en løpende eller fremtidig biinntekt, må det før eller siden gjennomføres et generasjonsskifte på gården. Ved overdragelse innen familien er det ofte viktig for selger at den nye generasjonen har økonomisk mulighet for å opprettholde dagens driftsapparat, samt investere videre i dette. Dessuten skal selger ofte ha borett (kår) på gården, og ønsker av den grunn ikke å påføre ny eier økonomiske problemer og et mulig tvangssalg. Kjøpesummen må derfor være overkommelig. Samtidig ønsker foreldre normalt å hensynta også øvrige barn i forhold til verdioverføring. Hva gjør man da?
A. Fordelingsavtale
En mye brukt fremgangsmåte er inngåelse av en avtale mellom søsken/familien – og driveren av ressursen – som regulerer fordelingen av de inntekter som hentes ut fra eksempelvis sandtaket. Det er her et poeng at du som rettighetshaver etter avtalen har et krav direkte mot produsenten, og ikke bare mot gårdens eier. Avtalen tinglyses på eiendommen.
Uttaket kan pågå i både to og tre generasjoner. Inntektene utbetales ofte samlet til en konto før summen – gjerne ved hjelp av regnskapskontoret – fordeles på de respektive rettighetshaverne. Mottakerne skatter selv for sin del. Alternativt kan grunneier etter avtale med produsenten motta hele beløpet, skatte for dette, og deretter etter avtale utbetale nettoen til de berettigede. Den fremgangsmåten er lite heldig i forhold til at den involverer grunneiers øvrige skatteforhold, og dessuten representerer en risiko knyttet til grunneiers økonomiske situasjon.
B. Festetomt?
Dersom det gis tillatelse til fradeling av festetomt til «tiltaket», det være seg vindkraft eller sandtak, kan man se for seg at festeavgiften kunne fordeles mellom søsken i henhold til avtale. Tomtefesteloven § 13 sier imidlertid at festeavgiften ikke kan skilles fra hovedeiendommen, hvoretter det er grunneier som skal motta løpende avgift og deretter fordele denne etter en avtale. Det er ikke den beste løsningen.
Loven åpner likevel for at festeren av tomten kan være søskenfellesskapet, som kan betale en lav leie til grunneier (bror/ søster). Søskenfellesskapet kan deretter framfeste tomten til tiltaket for en høyt vederlag. Som bortfestere fordeler søsknene deretter inntektene mellom seg.
Nå er det slik at de avtaler grunneier normalt inngår med kraftverk, sandentreprenør eller vindkraftverk, gir inntekter basert på uttatt masse eller produsert kraft. M.a.o. en varierende pengestrøm som ikke så lett lar seg regulere i en festeavtale. (Men det kan gjøres). Eksistensen av en fordelingsavtale med produsenten bør derfor uansett foreligge.
Tillatelser
Men partene lever ikke i et vakum. Rettighetsforhold knyttet til landbrukseiendom som varer i mer enn ti år, betinger delingstillatelse etter jordloven § 12. Unntak foreligger for regulert område der reguleringsformålet er annet enn landbruk. Overdragelse av rettigheter for mer enn ti år betinger imidlertid også konsesjon – konsesjonloven § 3. De fleste utnyttelsesformer enten det er tale om uttak av sand/grus/murestein, kraftverk i elv eller vindkraft, har etter konsesjon og avtaleforhold en tidshorisont på ca. 50 år. Enkelte rettighetsforhold kan forlenges. Offentlige tillatelser etter jordlov og konsesjonslov vil derfor være nødvendig.
Landbruksmyndighetene vil i utgangspunktet være skeptiske til å skille ut betydelige biinntekter fra gårdsbruk. Ved en fradeling av inntektsbringende posisjon får man ikke lenger den forutsatte positive effekten for bosetning og tradisjonell drift. Men der sideinntekter utgjør et uoverstigelig hinder for generasjonsskifte, vil nok løsninger med oppdeling likevel tvinge seg frem.
