Befolkningsøkning i byer og tettsteder nødvendiggjør økt tilførsel av grunnleggende tjenester som strøm, vann og bredbånd til husholdning og industri. Fremføring av denne typen ytelser, betinger etablering av anlegg på andres eiendommer. Anleggene griper inn i grunneierens bruk og eierskap. Slike inngrep skal utbygger betale erstatning for. Grunneier skal holdes økonomisk skadesløs. Betaling i form av erstatning kan avtales, eller ved uenighet fastsettes i skjønn.
Prosessen
I alle slike saker forhandler utbygger i utgangspunktet med grunneierne. Slik forhandling må utbyggere som Lyse og Statskraft kunne dokumentere, for – om nødvendig på et senere tidspunkt –, å søke om ekspropriasjon med påfølgende skjønn. Det er også i utbyggers egen interesse å komme til enighet med grunneier uten å gå i retten. Kostnadene med et rettslig skjønn skal utbygger dekke.
Utbygger avholder på et tidlig tidspunkt felles orienteringsmøte for berørte grunneiere. Der skisseres prosjektet, og grunneierne kan fremme sine spørsmål. Det blir opplyst at grunneier kan kontakte advokat for juridisk bistand i tilknytning til kommende forhandlinger. Noe senere tar utbygger kontakt med grunneier for forhandlingsmøte.
Erstatning – standardposter
Høyspentlinjer krysser mange eiendommer med likeartede problemstillinger, og dermed noenlunde forutsigbar økonomisk tap. Typisk landbrukseiendommer med så vel utmark som innmark. En del utbyggere velger av den grunn å utarbeide ferdige avtaler som grunneier bes signere. I disse avtalene er de ulike faktiske inngrepene på eiendommen beskrevet. Dessuten er grunneiers erstatning angitt. Erstatningen er basert på faktisk inngrep, samt en på forhånd generelt fastsatt verdi av ulike typer jord. Det skjer enten du som grunneier avstår jord i form av overdragelse, eller ved etablering av evigvarende bruksretter på eiendommen.
Erstatningspostene vil ved strømfremføring beregnes ut fra mastetype, eksempelvis hovedmast/bæremast, støttemast mv. De ulike mastetypene krever ulik mengde areal. Videre ut fra hvor masten plasseres, som eksempelvis i et heiområde/stein/ur, utmarksbeite, innmarksbeite eller på dyrket jord.
Forhandling – ferdig erstatning
Når så utbygger møter til forhandling hjemme hos grunneier, legger han frem standardavtalen med faste erstatningsposter. Det blir opplyst at erstatning for eksempelvis stolpefester, er beregnet av en kvalifisert person engasjert av utbygger.
Utbygger opplyser videre at han for å få til en minnelig avtale, velger å strekke seg langt økonomisk. De fastsatte erstatningspostene inntatt i avtalen er derfor «rause». Dersom du velger å ikke inngå avtalen, blir det sagt at du som grunneier må påregne lavere erstatning i et skjønn. Utbyggers representant viser videre til at andre grunneiere allerede har signert avtalen, hvoretter den må være god.
Rause avtaler?
Vårt kontor forelegges en rekke slike «standardavtaler». Et gjennomgående inntrykk er at avtaler utarbeidet i anledning fremføring av drikkevann, som oftest kan aksepteres med mindre justeringer. Utbygger oppleves å være på tilbudssiden og justeringer foretas.
Ved utbygging av kraftlinjer, kan erfaringene variere. Grunneiere opplever utbygger som lite fleksibel. At utbygger kun viser til fremlagt avtale som påstås ufravikelig. Grunneier får valget mellom å signere avtalen – slik andre grunneiere har gjort – eller ta del i et skjønn. Skjønnsalternativet fremholdes nærmest som en trussel. Vi har langt på vei samme opplevelse som grunneierne i disse sakene.
Vår erfaring er videre at der saken faktisk ender med skjønn (ekspropriasjonseller avtaleskjønn), er erstatningen ofte vel så god som i avtalealternativet. Med gode fagpersoner som skjønnsmenn i retten, kan utbyggerens engasjerte sakkyndige få problemer med å forsvare sin erstatnings-beregning overfor rettens medlemmer.
Rettspraksis – et nyere eksempel
For å illustrere forskjellene i den erstatningsberegning du som grunneier kan oppleve, skal jeg gi et eksempel. En del grunneiere aksepterte i 2019 ikke utbyggerens «fastpriserstatning» ved høyspent-utbygging, og møtte i skjønnsretten i Rogaland. Foruten dommeren bestod retten av 2 meget erfarne og kvalifiserte skjønnsmenn. Retten fastsatte erstatningen for stolpefeste i dyrket mark ca. 700 prosent høyere enn utbyggerens «standarderstatning». Retten delte ikke de vurderinger utbyggerens sakkyndige gjorde av de mange elementene som inngår i erstatningsberegningen. Også erstatning for stolpefeste i gjødslet beite ble av retten øket med snaue 50 prosent.
Utbygger ville ikke akseptere erstatningene, og begjærte overskjønn.
Selv om lagmannsretten skulle komme til at tingrettens erstatningsfastsettelse var noe høy, ser vi det er mye å gå på. Begge sider innhenter nå sakkyndige fra andre landsdeler til møtet i lagmannsretten.
Et annet forhold er at grunneier under skjønnet kan fremme erstatningsposter utbygger rett og slett avviser. I saken fra 2019 nektet eksempelvis utbygger å erstatte tap av spredeareal under høyspentlinjen. Et areal som måtte gjødsles med kanon. Bonden hadde to valg: Enten bortfall av et betydelig spredeareal, alternativt etablering av en traktorvei. Utbygger mente forholdet måtte anses som en såkalt «rådighetsbegrensning », en økonomisk ulempe grunneier må finne seg i uten erstatning. Tingretten var uenig. Tingretten kom til at tap av spredeareal var erstatningsmessig. Erstatning ble utmålt. Også den delen av skjønnet er anket av utbygger.
Vi imøteser utfallet av lagmannsrettens behandling med interesse. Uansett sakens utfall, er det viktig for grunneier nøye å vurdere de «erstatningstilbudene » som presenteres av utbygger.
Advokat Paul Aakre
